На главную
Телефон: +7 (495) 766-78-71      эл.почта: orfo@upravdom.ru  
 
  Главная Услуги Объекты Библиотека Контакты

Кто управится с домом?


Квадратный метр (газета), Светлана Данилова, 23 мая 2003

     Почему убрали ковер с парадной лестницы? Разве Карл Маркс запрещает держать на лестнице ковры? Где-нибудь у Карла Маркса сказано, что 2-й подъезд Калабуховского дома на Пречистенке следует забить досками и ходить кругом через черный двор? Кому это нужно? Угнетенным неграм? Или португальским рабочим? Почему пролетарий не может оставить свои калоши внизу, а пачкает мрамор?
М. Булгаков. "Собачье сердце"

    Из истории вопроса

    До революции роль управляющих играли собственники домов. Все наслышаны о так называемых доходных домах, квартиры в которых сдавались внаем.

    После революции новая власть столкнулась не только с политическим и экономическим кризисами, но и с крайне острым жилищным вопросом. Индустриализация, коллективизация и банальный голод привели к миграции населения из деревни и стремительному росту числа горожан. Метров на всех не хватало. Пролетариев было решено подселять к хозяевам богатых квартир в целях уплотнения. Рабочий люд неохотно переезжал в комнаты с пятиметровыми потолками и лепниной - непривычно, да и от работы далеко (все заводы строились на московских окраинах). А вот новые выдвиженцы и герои эпохи с удовольствием "отвоевывали" у буржуазии комнату за комнатой.

    Тогда же, кстати, появилось понятие "физиологической потребности в жилплощади". Социальная норма жилья на тот момент составляла 16 аршин, или примерно 11 кв. м (сегодня больше - 18 кв. м).

    Идеал управления того времени выглядел примерно так: товарищи сообща, коммуной будут управлять домом и содержать его. Не вышло. Коммунары следить за чистотой общественных мест не желали, так же как и соблюдать правила общежития. Может быть, поэтому к началу времен нэпа большевистские власти вспомнили о частной собственности. Часть жилищного фонда вернули бывшим хозяевам, часть - продавали с торгов. На некоторое время проблема была решена...

    Годом "смерти" частной собственности на жилье можно считать 1929-й, когда все квартиры стали заселяться домоуправлением, а коммунальным обслуживанием занялись управдомы. В ведении управдомов большая часть жилого фонда нашей страны находилась до 1991 года, когда снова вспомнили о частной собственности и разрешили бесплатную приватизацию. У многих муниципальных квартир появились владельцы, однако судьба домов в целом и придомовых участков не изменилась: управляющие остались городские - ДЕЗы.

    Сервис "по-советски"

    На уровень дезовского сервиса не жаловался только ленивый, ситуация муниципального управления не устраивает и власти. На одной из недавних пресс-конференций в Госстрое заместитель руководителя Леонид Чернышов заявил, что ДЕЗы надо ликвидировать как класс (подробнее см. М2 № 7 (113) от 26 февраля 2003 г.). Причина тому - их, мягко говоря, неэффективность. Она стала следствием постоянных дотаций от государства, которые фактически обеспечили полную безынициативность городских управляющих и их незаинтересованность в результате своей работы.

    В то же время само государство получило в лице ДЕЗов мэрии в миниатюре, повлиять на деятельность которых практически невозможно. Как заявил председатель Госстроя РФ Николай Кошман, около 60% предприятий ЖКХ РФ являются убыточными, их дефицит бюджета составляет 104,7 млрд руб. Оказание жилищно-коммунальных услуг, по мнению Л. Чернышова, может и должно стать таким же бизнесом, как и любой другой. В России есть примеры успешно действующих управляющих. Город Отрадное в Самарской области еще несколько лет назад представлял собой печальное зрелище - грязь, пустота, разруха... Жилищно-коммунальная сфера была отдана на концессию, и через какое-то время облик города разительно изменился.

    "Отдадим дом в хорошие руки"

    А что говорит законодатель? Кто в идеале должен заниматься управлением домом и распоряжаться жилым и нежилым фондом?

    Об управлении в России есть только один закон - Федеральный закон от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья". До этой знаменательной даты вопрос управления и содержания власти не поднимали вовсе.

    Законом о ТСЖ предусматривается три варианта управления домом: самоуправление членами ТСЖ, передача вопросов эксплуатации ДЕЗам или частной управляющей компании. Первый способ стараниями Департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДМЖ) приобретает популярность в уже построенных домах, на вторичном рынке жилья. Второй и третий - более актуальны для новостроек.

    Почему власти ратуют за создание ТСЖ - понятно. Как еще заставить жильцов начать заниматься вопросами управления собственного дома? А заниматься этим самим - хлопотно и затратно. При этом ясна и позиция самих домовладельцев: содержать здание людям, далеким от управления недвижимостью, сложно, и мало кто хочет добровольно взвалить на себя эту ношу.

    Поэтому в 2000 году в Москве постановлением правительства была утверждена Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. Она была призвана регламентировать особенности развития жилищного самоуправления граждан в городе Москве и обязанности органов исполнительной власти города Москвы в проведении программы.

    За период с 2001 по 2002 год в Москве, по данным ДМЖ, было сформировано 1010 кондоминиумов. При этом ТСЖ было создано только в 115 домах, к тем 97 ТСЖ, которые существовали ранее. В 2003 году планируется сформировать еще около 800 кондоминиумов.

    Добровольно-принудительный порядок формирования ТВСК (Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме) - будущего ТСЖ - до недавнего времени существовал практически во всех новостройках. Властями были выпущены нормативные акты, обязывающие застройщиков создавать ТВСК и образовывать кондоминиумы, но, так как владельцы упорно открещивались от участия в деятельности товарищества, складывались ситуации, когда в товариществе, созданном застройщиком, членов ТСЖ либо не было вообще, либо их было мало. Правление товарищества зачастую бездействовало. Возникали проблемы с содержанием дома, что порождало многочисленные жалобы жильцов.

    Ситуацию осложняло еще и то, что федеральное законодательство было не подготовлено для эффективной работы ТСЖ. Многое было не прописано, не продумано. Например, председателей ТСЖ никто, кроме самих товарищей, не проверяет. В Москве уже были случаи, когда председатели собирали деньги с жильцов за обслуживание и исчезали. В одном из товариществ одновременно два председателя: прежний, отстраненный собранием, не передает документы новому.

    Сегодня ТСЖ не на чем зарабатывать - нежилые помещения в доме, как правило, принадлежат застройщику, - и это еще один ступор на пути развития ТСЖ. Товарищество не имеет возможности сдавать, например, эти площади в аренду и таким образом снижать затраты на их содержание.

    Кроме того, уже год как в Москве не регистрируют кондоминиумы в Москомрегистрации. Причина в том, что до сих пор не проведено межевание земель.

    Из-за отсутствия законодательного регулирования процесса управления недвижимостью товариществами политика городских властей изменилась. Сегодня сами собственники решают, формировать ли кондоминиум, создавать ли товарищество или доверить управление управляющей организации. Задача городских властей теперь - помочь собственникам провести тендер и выбрать управляющую компанию.

    Проблемы выбора

    Вообще схем появления управляющей компании в доме существует несколько. И во всех первый ход делает инвестор: он должен сдать объект на баланс, и его задача найти будущего балансодержателя. Ситуация осложняется, если в доме часть квартир коммерческих, а часть - муниципальных. Найти управляющего тогда бывает нелегко. У владельцев и нанимателей разные права и обязанности по отношению к дому, в котором они живут, и соблюсти все интересы очень сложно.

    Первый вариант решения ситуации - передать новостройку ДЕЗу. Уровень сервиса и стоимости коммунальных услуг в этом случае известный. Иногда это бывает вынужденная мера - здание может быть так расположено, что никто, кроме ДЕЗа, не может иметь доступ к коммуникациям.

    Второй вариант - выбрать частную управляющую компанию. Выбор может быть проведен на конкурсной основе или на основе договоренностей между управляющим и застройщиком. Стоимость услуг в этом случае варьируется от 17 до 54 руб. Уровень сервиса, как правило, выше, нежели в ДЕЗе.

    Третий вариант - застройщик сам создает компанию для управления своими объектами. Так поступают компании, возводящие в столице жилье повышенной комфортности: "Авгур эстейт", "Дон-Строй", "Конти", "Квартал", "КРОСТ", "Строймонтаж" и др. С недавнего времени к ним присоединился и ДИПС: дочерний ему ГУП "Мосжилкомплекс" взял на управление дом департамента по улице Островитянова, 4.

    Уровень сервиса в этих случаях несоизмеримо выше всех предыдущих. Цена услуг, разумеется, тоже выше. В среднем она колеблется от $0,7 до 2 за квадратный метр. При том, что в эту стоимость входит больший набор услуг, нежели в недорогих домах: охрана, КПП, благоустройство дворов, детских площадок, централизованная система теплоснабжения (своя котельная), централизованное кондиционирование, система видеонаблюдения и т. д.

    Срочный вопрос

    В любом случае - какую бы из описанных схем вы ни выбрали - управляющая компания должна появиться в доме за некоторое время до сдачи его госкомиссии.

    Мосжилкомплекс проводит тендер примерно за год до сдачи объектов ДИПС госкомиссии. Оцениваются опыт работы, рекомендации, квалификация сотрудников, еще ряд показателей и, конечно, декларируемая стоимость услуг. Выигравшая тендер компания заключает договор с инвестором. Она участвует в приемке дома в эксплуатацию, после чего занимается управлением здания. Если в доме создано ТСЖ, управляющая организация заключает договор на обслуживание с председателем товарищества, если оно не создано, договор на управление и техническое обслуживание дома заключается компанией с каждым собственником.

    Управляющие компании застройщиков приходят на объект иногда еще на стадии проектирования здания. Так, к примеру, происходит в "ДОН-Строе". Опыт управляющих учитывается при проектировании комплексов - заранее предусматриваются специальные помещения (для охраны, технического персонала, для хранения инвентаря), необходимые при дальнейшей эксплуатации.

    И уж, конечно, управляющая компания принимает участие в процессе строительства, как в корпорации "Конти", "Квартал", "Строймонтаж", "Авгур-эстейт" и др. Разумеется, управляющий ничего сам не строит, но как минимум указывает на строительные недоделки. Кто еще, как не он, заинтересован в высоком качестве выполнения работ. Ведь ему потом с этим работать.

    Подводные камни

    В процессе взаимодействия застройщика-управляющего-владельца есть несколько непростых аспектов.

    Первый. От момента сдачи дома до оформления прав собственности проходит от 3 месяцев до 1 года. Это время, когда "правит бал" в новостройке управляющая организация. В компаниях, дорожащих своей репутацией (как правило, в домах высокой категории комфортности), ничего необычного не происходит: в домах есть тепло, вода, электричество, будущим жильцам выдают ключи, следят за ходом выполнения ремонта, после оформления прав собственности подписывают договор управления и начинают взимать плату за обслуживание.

    Но есть и иные компании. Так, в Куркине тендер на обслуживание выиграла компания ЗАО "ДС Эстейт сервис дирекция Куркино СЗАО", предъявившая на тендер отличные рекомендации из префектуры округа. Она выиграла конкурс с ценой предложения 5 р. 70 к. с 1 кв. м. По мере появления жильцов в компании пересмотрели свои финансовые притязания и объявили куркинцам уже от 22 до 28 руб. с метра, что сравнимо с платой в комплексах бизнес-класса. Причем в Куркине эта сумма не включает вывоз мусора.

    Самое неприятное, что поменять компанию довольно сложно. Мосжилкомплекс этого сделать самостоятельно уже не может, ДИПС - тоже. Остаются жители. Но они еще не являются собственниками. Да и когда права будут оформлены, им предстоит долгая процедура создания ТСЖ, избрания председателя и тогда уже переизбрания управляющего или расторжения каждым из собственников договора с вероломной компанией. А как это сделать в многоквартирном доме? Да и найти нового управляющего для отдаленного микрорайона Куркино непросто.

    Второй момент, на котором надо остановить-ся, - заключение договора и взимание платежей. Законодательно определено, что, пока квартира не перешла в частную собственность, она является собственностью инвестора, который и должен вносить платежи. Но на практике ситуация иная. Обычно в новостройках управляющие организации требуют оплатить коммунальные платежи за столько-то месяцев и только после этого выдают ключи. Поскольку всем надо делать ремонт, а ждать год (пока оформляют собственность) никто не хочет, покупатели идут на это и платят.

    Третий. Строительные недоделки. Вопрос не так прост, как кажется. В разрешении конфликта жильца и застройщика должна принимать участие управляющая компания. В частности, она организует комиссию для обследования помещения. А вот дальше каждый поступает в соответствии со своей порядочностью. В дорогих комплексах управляющий сообщает застройщику, тот обнаруженные недоделки устраняет. "Без шума и пыли". В домах классом ниже ситуация иная: в соответствии с Гражданским кодексом ответственность за строительные недостатки за рядом исключений - окончание гарантийного срока, нецелевое использование объекта и др. - несет подрядчик.

    Кстати, о гарантийном сроке. Он сегодня есть практически у всех застройщиков. Но они его не афишируют. Например, кто знает, что на "типовушки" ДСК-1 гарантия - 1 год? Тот, кто не знает о своих правах, не будет настаивать на их соблюдении. Средний гарантийный срок в столице - от года до двух.

    Возвращаясь к тому, кто должен устранять недоделки: подрядчик - это организация, выполнявшая определенный вид работ на объекте. Поэтому может быть, что строительные недоделки в одной квартире принадлежат "перу" разных подрядчиков. Пример того же многострадального Куркина показывает, насколько сложно провести работу по их устранению. Жители уже полтора года "переписываются" с ДИПСом - генеральным инвестором. И департамент действительно что-то делает. Но, по словам жителей, далеко не все.

    В том случае, если управляющая компания не может или не хочет помочь своим жильцам, те могут подать в суд на застройщика и потребовать проведения строительной экспертизы.

    От автора

    Итак, приобретение квартиры в новостройке, как ни странно, не конец забот ее счастливого обладателя. Став жильцом нового дома, человек получает во владение не только 70 "квадратов" собственной квартиры, но и комплекс недвижимого имущества: стены, лестницы, холл, прилегающий земельный участок... И всем этим добром нужно управлять. Организация управления жилой недвижимостью оказалась для нашей страны больным вопросом.

    Как показывает практика, особого смысла в создании ТСЖ, самостоятельном управлении домом, долгой и трудной регистрации кондоминиума нет. Проще доверить все заботы профессиональным управляющим.

    Рынок управляющих сегодня, мягко говоря, развит слабо, считают в Мосжилкомплексе. Не до конца отработаны механизмы взаимодействия жителей, управляющих компаний и городских организаций в процессе эксплуатации домов. По-прежнему существуют пробелы в законодательстве, неоднозначность толкования московских нормативных актов и, к сожалению, противоречие городских норм федеральному законодательству.

    Трудно добавить к этой исчерпывающей картине что-то еще. Опыт Мосжилкомплекса позволяет делать его специалистам такой вывод. Видимо, именно поэтому ГУП решил сам заняться управлением. Возможно, что их практика позволит создать управляющих нового поколения. Сегодня на уважительное и внимательное отношение к себе и своей квартире могут рассчитывать только жильцы фешенебельных комплексов. Всем остальным - дорога в ДЕЗ или его аналог.

© 2000-2018 ООО «Управдом.ру». 119034, г. Москва, ул. Остоженка, д. 25, этаж 1, пом.IA, комн.7. Тел: (495) 766-78-71, эл. почта: orfo@upravdom.ru
 

about
map