На главную
Телефон: +7 (495) 766-78-71      эл.почта: orfo@upravdom.ru  
 
  Главная Услуги Объекты Библиотека Контакты

Битва понятий


Джон Харрисон, Татьяна Ломакина

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины - Facility Management, Property Management, Asset Management, Building Management Такое «западничество» объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А «Управление недвижимостью» - слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений.В результате нередко возникает путаница, которая отражается на рынке в целом. По данным управленцев, сегодня в Москве есть компании, которые неправильно себя позиционируют. Например, игрок заявляет, что он оказывает услуги в сфере Building Management, на деле же он занимается техническим обслуживанием зданий и не имеет никакого отношения к управлению строительством. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, в этой статье при помощи экспертов крупных управляющих компаний мы попробуем расставить все точки над «i».

Building Management

Этот западный термин вызвал среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, Марина Великорецкая, генеральный директор компании Colliers International FM, убеждена, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости. Юлия Будник, коммерческий директор Realtex ManagementGroup, считает, что Building Management - это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем. Эксперты из компании «Чайка-Плаза» толкуют этот термин как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация. Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании

Blackwood, считает, что Building Management - это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто -существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес. К тому же насколько вообще продуктивно пользоваться термином, который не имеет единого толкования?

Facility Management

Это понятие практически не вызвало никаких разногласий. Facility Management - это комплексная эксплуатация объектов недвижимости. Как правило, в это понятие входит уборка помещений и прилегающей территории, эксплуатация инженерных систем здания, то есть обеспечение жизнедеятельности объекта. «К этому могут по необходимости добавляться дополнительные услуги, например услуги секретаря на Reception, организация питания и т. д.», - рассказывает Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons.

С этим мнением согласна и Наталья Северилова, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Чайка-Плаза». «Функции Facility Management многообразны - от организации уборки помещений и закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ и управления службами охраны», - рассказывает она.

Сегодня на рынке представлены компании, которые специализируются исключительно на Facility Management - часть задач решается усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые помимо других аспектов деятельности (например финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т. д. Здесь также часть работ осуществляется собственным персоналом, часть «идет» на аутсорсинг. В ряды игроков, занимающихся Facility Management, часто попадают компании, которые, начав с одного вида деятельности (например, уборки или организации питания в офисе), постепенно увеличивают штат сотрудников, управляющего персонала и, как следствие, расширяют спектр своих услуг.

Property Management

Property Management - всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д. Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management - более высокий уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника - все это специалисты по праву называют доверительным управлением.

«Деятельность управляющей компании, как правило, нацелена на предоставление полного спектра услуг, связанных с управлением объектом, целью которых является получение владельцем недвижимости максимальных доходов и сосредоточение на основном бизнесе», - рассказывает Евгения Власова, генеральный директор группы компаний Sawatzky. Большая часть штата таких компаний состоит из управленцев, в то время как обслуживающий персонал привлекается на субподряд.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта - от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

Asset Management

Asset Management - высший пилотаж на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом. Asset Management представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлением активами -кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Asset Management. Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке. «В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка, - рассказывает Елена Саратова. - Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую - перепрофилировать, а какую - оставить как основной источник дохода».

Слово - серебро...

Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании, перечисленные термины не сменятся отечественными аналогами. В конце концов не так важно, какими словами пользоваться, главное, чтобы было хоть какое-то единство в обозначениях. Для появления же наших профессионализмов в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди российских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.


CRE,Специальное приложение

© 2000-2018 ООО «Управдом.ру». 119034, г. Москва, ул. Остоженка, д. 25, этаж 1, пом.IA, комн.7. Тел: (495) 766-78-71, эл. почта: orfo@upravdom.ru
 

about
map